“北京房价80万一平米,全国均价9万!”语出惊人的专家掏心的告送你接下来的房价走势!

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改变预期

 

老生常谈,又不得不谈。一位朋友,经常问我们楼市问题,几乎所有投资知识和观念都“填鸭式”的灌输给他,他表示同意,并且当时特别认可。没过多久,他就“丢”来一篇唱空楼市,出自文科小编的文章。我们只扫了一眼,就告送他这类文章最好别看,看多了会动摇投资的心。实际上已经不是动摇的问题,完全是对其干扰和误导。普通百姓不是专业人士,被舆论和错误的观念引导预期和左右情绪是正常的,可以理解。那楼市的预期必须得改变?必须要引导吗? 是的!毫无悬念;简直太需要了,毋庸置疑的必须要引导。因为当所有人都整齐划一的认为楼市还要大涨时,楼市就会出现无法估量的风险。政策的目的之一不就是防范风险么,这是改变人们预期之重要原因。对房价走势短期判断时,今年对,明年可能就错,所以很多时候锚定短期的走势毫无意义,看清楚大势才是关键。好了,我们还是看看专家是如何看待未来房价的!

  

专家的观点

 

这次咱们说的专家,便是曾经在五年前预测北京房价会到10万水平的董藩老师。尽管社会上对他有些争议,但董藩老师对大趋势认识清醒,方向准确。他对房地产的认识和观点有利于协助大家看清房地产的本质,更好的看准楼市的走势。我们把董藩老师这次接受采访的核心观点直接罗列在下面,我们认为比较重要的再给大家做解读,供大家参考:

 

董藩:在国民经济中房地产是支柱产业,是主导产业,还是先导产业。国民经济中典型的先导产业有两个,一是交通,二是房地产。中国在经济发展比较快的时候都是房地产业大发展。房地产受打压的时候经济整体衰退。它关联的行业很多都是大的行业,比如钢铁、水泥、电解铝。而且房地产的项目涉及一万种建材。

 

董藩:全社会来讲,家庭财富中百分之六十到七十为房产,我自己觉得在北京上海这样的城市百分之九十的家庭财富为房产,国外也应该占到七成左右,所以我们在买房的时候有压力,因为它是最主要的价值载体。对于普通人来说它确实是需要终身支付的一个商品。这种情况不是中国独有,国外也一样。

 

董藩:按照房价的涨幅,再下去25年北京会到80万,全国平均会到9万,为啥呢,货币不断的贬值,还有一些原因人口向中心城市聚集,导致这样的结果。

 

董藩:缩小贫富差距十分重要的手段是让老百姓提升投资意识和投资能力。如果普通老百姓都会投资都懂投资,他就摆脱了只靠劳动力这种收入的状态,他和富人阶层的差距就会越来越小。

 

董藩:房地产在全世界范围内它不同于其他行业,它有一个特点,这种商品原则上正常的情况下价格是上涨的,上涨的原因五个方面:第一个方面,房地产的弹性,它的供给和需求的弹性是不一样的。它供应总是变得特别慢,需求总是变得特别快。第二方面,原则上房地产的需求只扩大不缩小。人生的第一个阶段,住房永远少一间。第二个阶段是住房永远少一套。第三个方面,房地产行业比较特殊,没有替代品。而且存在区域的垄断性。第四个方面,房子与地联系在一起,唯一不折旧的固定资产就是土地。折旧就是贬值,不但不折旧还哗哗的增值。房子本身贬个七十分之一,土地每年涨百分之十五;百分之二十,远远超越它,所以它表现为房价在涨。第五方面的原因是货币的放水。这五大基础性原因就决定了房价长期上涨的趋势。除非那个区域人口大衰退,战乱、地震导致人口的迁移等等。 

 

解读一:房地产是支柱产业这个问题,董藩老师用简单的数据直接告送大家了。除了拉动大的产业外,其直接涉及的产品有一万多种。

 

经济学中经常拿铅笔作为经典的分析案例。铅笔的木杆不是普通的木杆,它是专门用一种叫做雪松木的木材做的。它上面的油漆不是一层,而是6层,漆是蓖麻油做的,深究起来,它还不仅仅是蓖麻油,它里面还有很多复杂的元素。笔芯里的石墨,还要加上黏土和石蜡;上面的铁圈,据说是用黄铜做的;橡皮,它是红色的,红色的颜料,据说是硫化镉。不管怎样,它的原料非常复杂,它的产地来自世界各个角落。再有就是它的制造工艺也非常复杂。细细地深究下去,一支铅笔的生产规模,涉及成千上万的人。因为要生产木杆就要锯树,要锯树就要有钢铁,要有钢铁就得炼钢,要炼钢就得挖矿,要挖矿工人就得吃饭。工人不仅要吃饭,还得喝咖啡,要喝咖啡,咖啡得航运,要航运就得有人造船,船只要远航得先发明一个精确的时钟。小小的一支铅笔牵动着这么多的产业和人。那与一万种建材直接关系的房地产行业所带动的产业和人更是无法估量的。房地产行业萎靡,经济受到的波及极大。房地产一旦收缩,与其关联的产业必定收缩。收缩后很多人的收入减少,市面上的购买力就会减少,从而影响经济。所以房地产这台发动机不能熄火!

  

解读二:北京的房价在25年后会不会到80万呐?朋友们如何看这个问题?其实这些都不重要,这不是问题的本质。不管董藩老师是如何推导的,核心的点在于,只要是有效的城市,房价放在长周期里一定是一直上涨的。房价受外界影响只是小插曲,房价一直涨才是主旋律!如果这个信念不能在内心深处坚定的植入。就会像我们开头提到的朋友那样,被各种不良的信息干扰,错过买房机遇。董藩老师总结了房价上涨的五大原因,说的很明白。但是对于土地的价格为什么会涨没有细说。我们简单分析主要有以下原因:

 

在有效的城市中,土地在人们膨胀的欲望需求下,它是稀缺的。因为土地的面积是固定的,它不能被生产出来,为什么我们盖得楼越来越高,本质上不正是土地稀缺遭成的么。有人说,应该是土地太贵了,所以要往高盖。那土地贵是啥原因呐,还不就是稀缺才变得贵么,稀缺意味着供应有限,有限等于有价值,有价值的土地价格才高。再有土地作为财富之母,它是要分配价值的,我们知道生产的要素分为劳动、土地、资本、企业家组成。分别看一下,劳动是要分配价值的,你去工作获得工资就是分配到了价值。资本也是一样,平时挂在嘴边的一句话是,资本是追逐利润的。所以它也分配价值。企业家是经济学中的概念,它可不是单单指我们平时说的企业家的概念。(个体户,做小生意者,也是企业家)所以企业家也是分配价值的。土地同样要分配价值,这才是土地越来越贵的核心原因。换一种表达,只要社会还在创造财富价值,土地是一定要参与分配的。

  

写在最后:正如董藩老师说的,要提高老百姓的投资意识从而缩小贫富差距,话是这么说,谈何容易!很多时候是无奈。其实缩小贫富差距说白了就是教普通人挣钱,可投资这件事不是每个人都能学会的。(先要接受观点,其次还要坚定信念和信心)只能是随缘,能帮一个是一个。如果看过这篇文章后,你还不知道房价怎么走。那就请再仔细阅读一遍!

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  • 责编|伯林

    校对|甘雨

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